刘力：“地产+”时代的机遇

行业在区域业态明显的分化，从区域性市场转换到结构性市场，使房地产领域投资机会不再是全局性、系统性。

整个地产行业来看，高速发展期已经过了，进入了一种叫新模式，所谓“地产+”这样一种模式。行业在区域业态明显的分化，从区域性市场转换到结构性市场，使房地产领域投资机会不再是全局性、系统性。以城市来看，一二线城市传统房地产项目虽然还有吸引力，但是项目竞争非常激烈，拿地难度越来越大。三四线城市去库存问题还没有解决，所以房地产投资是蛮有吸引力的。这种形势下，我们觉得去细化市场的需求，探索新的问题是企业必须谋划新的思路。所以我们在医疗地产、教育地产、众创空间、文旅地产等方面做了一些尝试和研究，跟大家分享一下。

先看一下最近比较热的养老医疗类地产，首先看一下市场的需求。国家统计局数据显示到2015年末中国60岁以上老人的人口已经达到了2.2亿人，占总人口的16%。65周岁以上老年人人口总数达到了1.4亿人，占总人口的10.5%。以上海楼盘为例，60岁以上老年人占总人口比例首次突破了30%这个关口。每人年均养老支出是4万，养老产业每年市场规模将达到10万亿，这个需求非常巨大的。到了2050年老年人口数量达到峰值，超过4亿人，占总人口34%。那个时候差不多每3个人里头就有一个老年人。而现在房地产行业内虽然试水养老地产、医疗地产的开发商不少，更多以传统的房地产模式在开发，这样土地成本高、配套不完善、居住环境差，仍然卖商业地产。一些尝试做设施配套方面，在这一方面高投入，形成专业优势的项目，存在投资成本过高、房产压力大，不少养老项目收费过高，超过老年人承受能力，导致入住率低，养老地产两端都在畸形的发展。

如何解决这个问题呢？可以分成三个方面来讲，第一尝试通过资本市场和金融渠道来解决养老地产的基本问题。让开发商头痛的配套和设施等问题，需要专业的公司解决。养老医疗公司对口专业的养老职业培训学校可以快速复制，提供专业运营团队到这儿拉项目，不是简单的养老项目只配一个医院或者体检中心，首先需要的是养老护理方面的人才。所以健康类的培训学校成为新的资源。另一端老年人根据自己经济水平和身体条件选择适宜的养老项目，而无须通过以房养老的模式入驻。

第二大类教育地产，国内有很多的企业，比如说中瑞地产音。现在教育市场非常火爆，无论是成人和儿童都是需求的个体，组成了庞大的教育培训市场，而培训业正以每年30%的速度增长，行业整体发展速度非常快。到目前为止全国大中型培训机构2万亿家，保持迅猛发展的态势。2014年我们达到五千亿，其中还不包括潜在的教育数量，这样发展下去2020年市场规模将为达到万亿，这是巨大的需求。现状不是很理想，线上的教育投资炒的很火爆，总体下线下教育资本逐步退出。全面来看教育，教育包括两大层面，一个教学内容的传递，另一个教学过程中的互动，情感交流、互动等等。第一个层面互联手段已经基本可以完成，第二个层面是线上教育无法实现。老板参加EMBA班、总裁班，核心卖点就是社会关系的纽带，是交友互动的平台。比如在美国第一个上市的职业教育的公司，关键点就是线下和线上的紧密结合。对于我们现在做教育地产的机会，除了主流教育投资，还有教育的细分市场。国外举个例子，学生公寓市场发展成为非常成熟的细分市场。我朋友有专门到国外投资学生公寓，美国、英国比较大的学生公寓的建设。例如美国和英国的这些公司都是优秀的公寓开发商，为了抢夺这些，巨头、私募股权公司或者相关公司抛售这些抢占更多的利润。在众多的交易中，国外资金大手笔加入显得尤为突出，美国这家公司一年时间里在美国四次并购，旗下管理1.3万套学生公寓。等等相关的例子大家可以看一下。所以在英国公寓市场不仅有企业，还包括英国本土美国、中东、东亚、印度和非洲各地的投资。在中国教育行业逐渐成熟市场化的今天，这类高端学生公寓未来也会有强大的市场需求。

第三类就是所谓的众创空间。现状2015年全国有科技孵化器超过1600家，大学科技园115家，在孵企业8万多家，就业人数170多万。去年全民创业潮的兴起，去年下半年至今这个数据飞速增长，主要集中在沿海地区和中部地区。随着政策应运而生大批的众创空间，靠投资孵化项目挣钱为主的公司，各种办公模式如雨后春笋般的开发。老旧的厂房等等成为众创空间联合办公的物理载体。虽然很火爆，但是难点比较突出，目前国内各大联合办公空间的盈利点，租金仍然是主要的来源，其次才是提供服务收取费用以及未来潜在的物业增值。但正是在这一点恰好是产业主要的隐患，在不到一年的时间，部分众创空间走了下坡路，有的关门，有的被兼并。这些问题的本质对创业者来说创业困难只有15%来自于物理空间，比如说创业场所的硬件和设备支持。更大的困难，主要的困难来自资金和政策软件缺乏，其中缺乏资金是投资者遇到最普遍的问题。其次，分别是导师辅导、政策咨询等等。这个领域里面的机会，调整我们的思维，从地产思维，只提供物理空间，最低端的服务转化到做纯服务，从地产思维到服务思维。众创空间投资中投资人一定要评估一下自己的能力，衡量一下自己是否具备各方面的能力，不能只关注物理本身。创业空间解决创业者面临的问题，为创业者提供种类越多，越能深入介入到创业者的项目中去，变成了合伙人。所以，创业企业的成长上市、增值远大于租金的收入。创客空间可以依据自己对创业空间的前景判断，选择与创业者进行何种程度的合作，从而调整自己的收益结构。孵化器最核心价值未来成为他的股东，孵化器有20家企业，有5家上市，股权大幅度增值。

第四类就是文旅、文创类的产业，在这个方面我们有比较多的尝试，还有环保项目我们也在更多的研究，未来都会成为中国地产城市发展方面新的热点。文旅、文创首先驱动还是国内的消费市场，国内消费升级市场巨大，以院线的票房为例，一年里面差不多翻了一番，主要表现在三四线城市，反应中国消费能力潜力巨大。另外一点，举个例子看看迪斯尼上海的开业，迪士尼为什么这么受欢迎，除了时尚、创意能力，最主要掌握了这些所谓的知识产权以及IP。卖的米老鼠、唐老鸭这些孵化产品，这些是别人没有办法去侵权的，有核心的竞争力。现在也有朋友在美国买了IP，到中国各大城市开几个设施，开几个主题公园，有地方政府、大型开发商都有兴趣跟他们合作。

我们可以看一下日本、韩国，包括英国伦敦这些城市，区域非常小，为什么有这么强的竞争力。对中国地产行业未来转型发展，轻资产化有很好的启示。下面这几个项目大家有空可以关注一下，江苏茅山东方盐湖城、曲阜尼山圣境、陕西的汉中园，这是遵义楼盘幸福小镇，这一类不涉及到美国知识产权，我们可以大幅去做。

总结一下，未来的地产行业不再是随着地价、房价上涨也能挣钱的行业，在结构性市场中需要投资方擦亮眼睛，大胆远识，精准找到值得投资的新行业、新地产。具体来说归纳为三个口号，细化需求、嫁接资源、转型服务。

谢谢各位！