未来龙头企业估值或超三千亿 住房租赁企业收入将超万亿

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　　随着房地产业进入到租赁时代，住房租赁市场也蕴含着巨大的市场空间。
　　26日，上海易居房地产研究院发布《中国住房租赁企业发展研究报告》(下称《报告》)称，住房租赁企业的市场渗透率将从2%上升到21%，企业供应面积将从不到0.4亿平到近14亿平，企业获得租金将超1万亿。
　　租赁企业租金收入将达万亿
　　依据该院的猜测，未来十个万亿商场目前为止仍未成长出一个千亿市值的企业，租房商场全体上仍是一座尚待发掘的金矿。一直以来，我国租房商场以个人房东为主，专业化程度不高，住宅租借企业供给占比较低。
　　报告分析，目前我国住宅租借企业管理的公寓不超越200万间，假设每间公寓的均匀面积约为30平方米，测算至2017年末住宅租借企业的租借面积约为0.6亿平方米。结合上海易居房地产研究院测算，2017年全国城镇租房商场房源规划为41亿平方米，进而可以测算出2017年住宅租借企业的租借面积约占整个租房商场的2%，仍有较大的增加空间。
　　2016年以来，中央及地方频频出台各类发展租赁市场的政策文件，租赁市场发展的空间不断扩大。今年7月，住建部会同八部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取广州、深圳、南京、杭州、厦门等12个城市作为首批开展住房租赁试点地区。由此，各大城市密集出台培育租赁市场的政策文件。住房租赁市场迎来一系列重大发展利好。
　　本月的中央经济工作会议提出，要围绕推动高质量发展，做好8项重点工作。其中，在住房方面，要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。会议提出，要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对榜首财经剖析，租借商场开展无疑成为了住宅制度改革的核心内容，租借商场的开展将利好商业银行和有部分国企。
　　陈述估计，未来十年，住宅租借企业的商场浸透率将从2%上升到21%，企业供给面积将从不到0.4亿平到近14亿平，企业取得租金将超1万亿。猜测未来“自我克制物业+财物办理”的住宅租借企业开展潜力巨大
　　依据陈述，未来“自我克制物业+财物办理”的住宅租借企业开展潜力巨大，估计2027年持有租借住宅超10我克制+运营”形式美国住宅租借企业估值平均PS值10估值，值比较，相当于再造一个碧桂园、恒大或万科。
　　地产巨头纷纷进入
　　随着住房需求的日益增长与提高，在人口净流入而房价高企的一、二线城市，营利型租赁企业快速崛起。尤其是，面对日益升温的租房市场，各类住房租赁企业快速扩大规模，抢占市场高点，同时，已基本覆盖重点一、二线城市。根据该院监测的50家住房租赁企业的分布情况，可以看出人口基数大、流动多的一、二线城市成为住房租赁企业的首要进入城市。
　　目前，我国营利型租赁企业根据其专业化基因可以分为四类，即创业运营基因的租赁企业、地产开发基因的租赁企业、中介经纪基因的租赁企业、酒店服务基因的租赁企业。
　　这其中，地产开发基因租赁企业拥有成熟的产品研发体系和较强的资源整合能力，可以将母公司手中的闲置自持资产进行升级改造，并借助母公司的整体信用进行低成本融资，因此近来发展十分迅速。目前TOP30的地产开发商中至少已有三分之一进入租房市场。包括碧桂园、万科、万达、龙湖、招商、保利、旭辉、绿城、远洋、招商蛇口等，纷纷加速在该领域的布局。
　　“长租虽是微利，但仍有赢利。”碧桂园集团总裁莫斌日前泄漏，计划到2020年，碧桂园将环绕一二线中心城市开展100万套长租公寓。“未来，碧桂园打算凭借曩昔造城经历，发挥质量、速度、本钱、资金等方面优势，一起研讨使用鼓舞农村团体建造用地开展租赁住宅等方针建造长租城市。”
　　旭辉近年来活跃施行“房地产+”战略，将长租公寓作为多元化布局的方向之一，活跃开展长租公寓的布局，旭辉领寓世界目前已有上海、姑苏、杭州、南京等地的20多个项目正在筹建中，本年预备入市2万间;br /> 　　盈利空间仍有限
　　地产巨头之外，创业运营基因租赁企业经营思路和方式灵活，通常专注于租房市场的细分领域并实现超速跨越，已从最初的纯租金差模式逐渐向“轻资产模式”转变，通过品牌运营实现整体资产升值。主要有魔方、新派、寓见、YOU+、优客逸家、V领地、水滴公寓等代表。
　　中介经纪基因租赁企业主要由租赁中介业务延展而来，具备接近租赁房源和租赁客户的先天优势，可快速将多年积累的租房客流精准导入到自己开发运营的租赁物业，通过物业租金差及增值服务费获取利润。主要有自如寓(链家旗下)、红璞公寓(世联行旗下)、相寓(我爱我家旗下)等代表。
　　酒店服务基因租赁企业对住客和存量物业管理经验相较更为丰富，运营效率也相对较高，同时资源获取能力强，酒店集团也拥有较多的存量物业可以通过改造转变运营功能。主要有城家(华住旗下)、窝趣(铂涛旗下)、逗号公寓(如家旗下)、缤润亚朵(亚朵酒店旗下)、逸兰、雅诗阁等代表。
　　不过，虽然商场预期炽热，但企业租借现在仍面临着盈余空间有限的难题。该陈述指出，就世界比较来看，我国租金收益率偏低，租房商场仍不老练。据上海易居房地产研究院数据显现，2017年3季度我国50个典型城市租金收益率仅为2.6%，一线城市租金收益率基本在2%以下，与伦敦、纽约、洛杉矶、东京、大阪等世界大城市比较仍处于较低水平。
　　一起，仅就包括装修改造费用、管理费用、资金本钱和税金等在内的运营本钱来看，我国住宅租借企业的盈余空间已比较有限。营利型住宅租借企业虽然租金及运营功率相对较高，但融资本钱也普遍较高，行业的均匀融资本钱在8%-10%，公租房的融资本钱已占到整个运营本钱的50%以上，现有企业可能仍有较大盈余压力。