低价小户型 投资客接盘多

3月份及4月上旬，广州楼盘二手房市场投资客活跃度有所上升

相比深圳楼盘、上海楼盘楼市的投资热，广州二手房市场纯投资客占比并不算高，而以自住需求为主的市场更能保持楼价的稳定。3月广州二手成交过万套，量价齐涨的情况下，加上股市行情跌宕起伏，理财产品收益不断下降，房产投资仍是比较稳健的投资。在市区一手楼单价纷纷过三四万元时，投资客们多将眼光投向二手低价中小户型。根据链家满堂红促成交易数据显示，3月份及4月上旬，广州市二手房市场投资客活跃度有所上涨，纯投资性购房成交宗数与1月份及去年12月份相比增幅超过五成，主要以150万元以下的低总价单位为主，其中以长期出租、升值再转售为目的的占比约为九成半左右，短期转售的约占半成左右。

文/图：广州日报记者 刘丽琴

广州二手楼市纯投资客占比不足3%

近期广州二手楼市部分区域价格涨幅明显，是否与投资需求增长有关呢？链家满堂红市场部刘镜棠表示，目前广州二手房市场纯投资客占比并不高，从链家满堂红促成交易数据看，3月占比不足3%，相比去年12月的3.9%低接近1%，近期二手楼价出现小幅上涨，主要是过去大半年二手市场成交量保持在较高水平，大量之前处于观望的客户认为楼市基本面良好，入市积极性增强，再加上过年前后积累大量意向客户，造成3月份二手房市场无论客量还是成交量均明显大幅增加，随着看房客增加，业主心态相对会更强，议价空间下降，价格随之相对上涨。

合富置业储备分区营业经理郭洪英和合富置业高级营业经理陈华伟均表示，现时楼价涨幅与投资需求增长无太大关系。郭洪英表示，近期区域内投资客无明显增长，与自住客占比各半，偏好投资市场价格低的小两房。购买后一部分投资者是转手卖，一部分是先放租。近期有个客户本来想买，可是没有看中房源，为了资金保值，买了一个楼梯楼小两房放租。陈华伟则表示，投资客比例约30%，近期无明显增长，其投资偏好是按照市场价格选择成熟的楼盘，一般会选择两房。购买后会先进行放租，等价格合适时再出手卖掉。之前有一个客户，在天朗明居看了好几套，最终选择望花园的朝向，觉得这样的户型会方便卖出。

据中原地产华苑分行高级营业经理莫建国介绍，区域内投资客比例约占两成。他们主要青睐单价或总价偏低的单位，如市场均价2.5万元/m2，如果有2.2万~2.3万元/m2单位就会吸引投资者。一些装修较差的低价单位会被投资客买下，经重新间隔和装修后再加价卖出，如近期有客户以110万元买下一套单位，经简单装修后以120多万元卖出。

沪深客爱炒豪宅 广州客青睐中小户型

与深圳、上海一些投资客炒豪宅的嗜好相比，广州二手市场投资客更偏爱低价小户型。

据链家满堂红岗贝分店经纪人刘春秀介绍，2月中旬一位在天河上班的白领到分店咨询，打算以公积金贷款方式买一套小户型二手房作为投资，总价低于100万元。按客户的购房需求搜索发现，在岗贝路一带可选择的范围较多，但大部分房源的租金回报率较低，客户多次看房亦未能找到合适房源。3月初，一套旺中带静，间隔方正的房源以95万元的总价在分店放售，经纪人马上通知客户看房，客户也在当天看中盘源，但随着3月看楼客增加，业主把放售总价提高了3万元。虽然业客双方多次谈价，但业主心态强硬。客户考虑到该套房源升值空间较大，容易出租，最终同意以总价98万元成交。刘春秀建议，投资型客户应提前了解楼盘的升值潜力，并选取租金回报率较高的小户型进行投资。

据链家满堂红沙河分店经纪人郑可文介绍，一位在白云区做服装生意的黄先生早期已在分店多次入手小户型投资，近期又打算在沙河一带买一套出租易、租金回报率高的二手房，因客户资金预算充足，所以经纪人向他推荐了一套面积为55平方米左右的两房。该单位所在地段配套成熟，交通方便，目前租金高于附近同类型的楼盘，加上客户看好这一带物业的升值前景，所以最终以一次性付款的方式入手该套房源。

郑可文认为，客户要选择投资二手物业，房源的楼龄、楼层、装修等各方面都需要详细了解，对于周边人流量旺盛的物业，不要急于出手，可多找几套房源作为对比，寻找一套性价比更高的房源来作为投资的对象。

二季度成交平稳 短期转售投资需慎重

由于量价齐升，投资风险也在上升。刘镜棠表示，对于纯投资性购房客，从大的方面来看，入市时间点是一个关键，应着重考量在楼市看房客量少、成交活跃度低的时间段入市，看房客量少，业主心态会相对较松，比较容易洽谈到一个较为低的价位，比如2013年的第二、三季度就是一个非常好的入市时间段；从小的方面来看，投资客应有沉着稳定的心态，不要急于出手，从链家满堂红促成交易的情况来看，任何时候都会出现因资金周转或其他原因需要急售的情况，应多跟大型中介行经纪人沟通，寻找此类性价比更高的单位，同时可多浏览拍卖站，不定期会有折扣交吉单位拍卖，亦是一个非常好的选择。

另外，从目前二手楼市的发展趋势来看，预计第二季度楼价会处于一个相对较为平稳的状态，除非能找到明显低于市场价的单位，否则以短期转售为目的的购房客应慎重考虑。